瞭望丨重慶：撬動(dòng)社會(huì)力量參與城市更新
2025-02-10 10:51:53 來(lái)源： 《瞭望》
◇當(dāng)?shù)匕凑铡胺忾]小區(qū)變開放城區(qū),、城墻遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業(yè)+居民”方式開展城市更新——政府出資建設(shè)崖壁步道,、提升環(huán)境,，國(guó)有企業(yè)征收部分房屋引入文創(chuàng)、餐飲等業(yè)態(tài),，帶動(dòng)居民自發(fā)開展臨街房屋裝修,，形成各具特色的小店
◇一些城市更新項(xiàng)目資金投入大，僅靠財(cái)政資金,，地方政府面臨較大壓力,。重慶市創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式，用好老城區(qū)地理區(qū)位,、歷史文化等優(yōu)勢(shì),，吸引社會(huì)資本以市場(chǎng)化運(yùn)作發(fā)掘商業(yè)價(jià)值
文?|《瞭望》新聞周刊記者?周凱
“忍看巴人慣擔(dān)挑，汲登百丈路迢迢”,。在重慶市江北區(qū)盤溪河與嘉陵江交匯處,，沿崖而建的石路,、傾瀉而下的瀑布、取自畫中的雕塑……巴人汲水公園仿佛讓徐悲鴻名畫《巴人汲水圖》走進(jìn)現(xiàn)實(shí),，2024年4月一開園,，就吸引了大量游客市民前來(lái)打卡。
徐悲鴻生前曾在盤溪河附近居住工作,，創(chuàng)作了數(shù)百幅作品,。歲月流轉(zhuǎn)，如今盤溪河片區(qū)已成為重慶中心城區(qū),，但部分區(qū)域由于建成時(shí)間長(zhǎng),，建筑、設(shè)施陳舊,，品質(zhì)有待提升,。
“盤溪河入嘉陵江口過(guò)去是一片荒坡和原始河道，環(huán)境雜亂,。我們?cè)诔鞘懈轮?，結(jié)合生態(tài)治理，以徐悲鴻名畫為主題植入文化元素,，打造城市文化名片,。”公園建設(shè)方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王磊說(shuō),。眼下,，江北區(qū)在盤溪河片區(qū)將老舊小區(qū)改造、藝術(shù)公園建設(shè),、徐悲鴻舊居和美術(shù)館保護(hù)提升相融合,，“串珠成線”加快建設(shè)徐悲鴻藝術(shù)街區(qū)，推動(dòng)以文興城,、街巷重生,。
在重慶,，像巴人汲水公園這樣從城市邊角地蛻變成新晉網(wǎng)紅地的案例并不少見(jiàn),。針對(duì)城市更新面臨的政府“唱獨(dú)角戲”、民間資本參與不足,、建設(shè)管理存在機(jī)制障礙等問(wèn)題,，重慶市著力構(gòu)建企業(yè)、居民,、建筑師等主體共同參與機(jī)制,，創(chuàng)新項(xiàng)目投融資模式，優(yōu)化消防,、住改商等管理機(jī)制,，有效撬動(dòng)社會(huì)力量推動(dòng)城市更新,，一批城市更新項(xiàng)目成為宜居地、打卡地,、新興產(chǎn)業(yè)聚集地,、歷史文脈傳承地。
政府不再大包大攬
一些城市老舊城區(qū)面積大,、居民多,，城市更新只靠政府大包大攬，干部干,、群眾看,，難以持續(xù)。為此,，重慶市通過(guò)“黨建引領(lǐng),、政府引導(dǎo)、群眾點(diǎn)單,、專業(yè)把關(guān)”機(jī)制,，調(diào)動(dòng)各方共同參與城市更新。
重慶市渝中區(qū)戴家巷是建在嘉陵江畔山崖上的老舊居民區(qū),，保留有一段清代老城墻,，由于基礎(chǔ)設(shè)施破舊、缺少物業(yè)管理,，崖壁上一度滿是垃圾,，居民怨聲載道，生活質(zhì)量大打折扣,。
重慶市渝中區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)負(fù)責(zé)人介紹,，當(dāng)?shù)匕凑铡胺忾]小區(qū)變開放城區(qū)、城墻遺址變山地公園”的思路,，探索“政府+企業(yè)+居民”方式開展城市更新——政府出資建設(shè)崖壁步道,、提升環(huán)境，國(guó)有企業(yè)征收部分房屋引入文創(chuàng),、餐飲等業(yè)態(tài),，帶動(dòng)居民自發(fā)開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店,。
如今,，戴家巷里火鍋店、文創(chuàng)店生意紅火,，物業(yè)價(jià)值大幅提升,。2023年戴家巷還榮獲住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)。外地商人尤女士見(jiàn)證了戴家巷的蝶變：“2014年我剛來(lái)這里租房的時(shí)候，小區(qū)臟亂差,。改造后的戴家巷有山城特色和歷史記憶,，吸引了大量游客，我也在這里開起了茶舍,?！?/p>
城市更新規(guī)劃建設(shè)專業(yè)性強(qiáng)。重慶市聚“眾智”提供專業(yè)力量,。通過(guò)開展規(guī)劃師,、建筑師、工程師“三師”進(jìn)社區(qū)行動(dòng),，重慶市以“居民提議－群眾商議－社區(qū)復(fù)議－專業(yè)審議－最終決議”流程來(lái)確定城市更新方案,，提升群眾支持率、獲得感,。
重慶市九龍坡區(qū)民主村社區(qū)原是一家大型國(guó)企的家屬區(qū),，100余棟老居民樓，最長(zhǎng)房齡超過(guò)70年,。年久失修,、環(huán)境臟亂，這里與旁邊的商圈不協(xié)調(diào),。2021年九龍坡區(qū)啟動(dòng)民主村片區(qū)城市更新,，在設(shè)計(jì)師和居民的共同商議助力下，施工方結(jié)合社區(qū)工業(yè)文化建設(shè)新潮時(shí)尚區(qū),、社區(qū)服務(wù)功能區(qū),、市井煙火區(qū)，注入新產(chǎn)業(yè),。2023年4月,，完成更新的民主村蛻變成了“居民新家園、商圈新紐帶,、創(chuàng)業(yè)新天地”,，源源不斷的游客慕名前來(lái)打卡。
目前,，重慶市已有近3000名“三師”服務(wù)城市更新,。多次參與城市更新項(xiàng)目設(shè)計(jì)的四川美術(shù)學(xué)院教授、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)城市更新專業(yè)委員會(huì)委員李向北表示,，通過(guò)規(guī)劃師等專業(yè)人士與居民共商共創(chuàng)城市更新,，將社區(qū)的歷史價(jià)值和文化內(nèi)涵最大化釋放,，實(shí)現(xiàn)了公共空間的文化重塑和功能提升,。
吸引社會(huì)資本發(fā)掘商業(yè)價(jià)值
不少城市更新項(xiàng)目資金投入大，僅靠財(cái)政資金，地方政府面臨較大壓力,。重慶市創(chuàng)新城市更新項(xiàng)目投融資模式,，用好老城區(qū)地理區(qū)位、歷史文化等優(yōu)勢(shì),，吸引社會(huì)資本以市場(chǎng)化運(yùn)作發(fā)掘商業(yè)價(jià)值,。
幾年前，位于長(zhǎng)江之濱的立德樂(lè)洋行老建筑群因缺少管護(hù)而破損嚴(yán)重,。重慶渝地遠(yuǎn)見(jiàn)文化產(chǎn)業(yè)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人夏奇鑠說(shuō),，企業(yè)與政府合作，歷時(shí)2年多修復(fù)10處歷史建筑和文物,，打造集博物館,、餐飲民宿、藝術(shù)沙龍等功能于一體的重慶開埠遺址公園,。2023年9月正式開園以來(lái),，已累計(jì)接待游客近300萬(wàn)人次，公司以及公園商家營(yíng)業(yè)收入約5500萬(wàn)元,，實(shí)現(xiàn)了文物活化,、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)。
政府完善基礎(chǔ)設(shè)施,，交由企業(yè)專業(yè)管理,；給予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，由企業(yè)一體化開發(fā)運(yùn)營(yíng)……靈活的投融資模式,，盤活了一批老小區(qū),、老廠房、老街區(qū),。
依山而建的重慶市南岸區(qū)下浩里老街,，一百多年前商貿(mào)發(fā)達(dá)，隨后逐漸蕭條,，老建筑成了危房,。政府對(duì)老街原住居民進(jìn)行安置，劃定建設(shè)紅線,，經(jīng)招投標(biāo)由專業(yè)公司對(duì)老街進(jìn)行保護(hù)性開發(fā),。南岸區(qū)商務(wù)委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2022年11月開街以來(lái),，下浩里70余棟老建筑修舊如舊,，整體出租率達(dá)90%、入駐商家約110家,，成為重慶文旅新地標(biāo),。
社會(huì)資本的參與，還為城市社區(qū)治理提供了新力量。風(fēng)格統(tǒng)一的居民樓,，綠樹成蔭的街道,，富有文藝氣息的咖啡館、火鍋店,、書吧等特色小店……改造后的南岸區(qū)南坪街道后堡社區(qū),，吸引了不少年輕人前來(lái)消費(fèi)打卡。
“前些年這里是個(gè)老舊居民區(qū),，基礎(chǔ)設(shè)施破舊,，配套也不全，居民以老年人為主,。改造后,，環(huán)境提升、店鋪增多,，吸引了很多年輕人來(lái)這里玩,。家里人還帶我喝咖啡，我們心態(tài)也變年輕了,?！闭劦缴鐓^(qū)變化，79歲的社區(qū)居民楊達(dá)人如數(shù)家珍,。
后堡社區(qū)位于長(zhǎng)江之濱的一處山坡上,，建于20世紀(jì)80年代，共有居民樓47棟,、居民2000多戶,，設(shè)施老舊、管理缺失等問(wèn)題突出,。2021年,，南岸區(qū)啟動(dòng)后堡社區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目。重慶市南岸區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)干部許璐介紹,，改造過(guò)程中,，政府除了對(duì)后堡社區(qū)的房屋外立面、道路,、管網(wǎng)管線等全面完善,，還著力引入專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，打造“城市記憶+社區(qū)商業(yè)”新業(yè)態(tài),，實(shí)現(xiàn)城市更新提升與社會(huì)治理優(yōu)化“雙輪驅(qū)動(dòng)”,。
后堡公園經(jīng)改造擴(kuò)容，招引咖啡館,、文創(chuàng)店等11家商戶,；將廢棄建筑改為公益客廳,，展陳社區(qū)歷史、舉辦活動(dòng)……負(fù)責(zé)后堡社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的東原集團(tuán)“致心有光”社區(qū)運(yùn)營(yíng)官朱珠說(shuō),，企業(yè)幫助社區(qū)挖掘文化,、管理物業(yè),、發(fā)展產(chǎn)業(yè),，租金等收益一部分返還給社區(qū)，與居民,、政府一起促進(jìn)社區(qū)共治,。數(shù)據(jù)顯示，與改造前相比,，后堡社區(qū)物業(yè)矛盾投訴同比下降12%,，居民清潔費(fèi)收費(fèi)率從原來(lái)的27%上升到了71%。
李向北認(rèn)為,，市場(chǎng)化機(jī)制激發(fā)了企業(yè)投資城市更新項(xiàng)目的積極性,，并按市場(chǎng)規(guī)律將歷史文化、公共藝術(shù),、商業(yè)經(jīng)濟(jì)有機(jī)融合,，有利于構(gòu)建宜居、共享,、可持續(xù)的城市空間,。
以改革創(chuàng)新推動(dòng)城市更新
城市更新只是微改造，但涉及新建設(shè)施需要用地,、老舊建筑結(jié)構(gòu)變化后消防如何審批,、部分臨街住宅調(diào)整為商鋪等問(wèn)題，現(xiàn)有政策并未明確,。重慶市探索相關(guān)體制機(jī)制創(chuàng)新,，推動(dòng)城市更新項(xiàng)目落地。
在重慶南坪商圈的嘉發(fā)跨貿(mào)中心大廈,，投資8億多元的高端酒店去年底投入使用,。大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人費(fèi)明瑜感慨地說(shuō)：“不是政府勇于探索，這個(gè)項(xiàng)目不可能通過(guò),！”
該大廈共52層,，近些年寫字樓空置率較高，超高層建筑視野好,，適合做高端酒店,，可以解企業(yè)燃眉之急，豐富商圈業(yè)態(tài),。但將寫字樓改造成酒店涉及規(guī)劃調(diào)整,、尚無(wú)先例,，一時(shí)讓政府犯了難。經(jīng)反復(fù)論證,，重慶市相關(guān)部門大膽創(chuàng)新,，這個(gè)酒店成為重慶市首個(gè)已建成投用后進(jìn)入控規(guī)調(diào)整程序的城市更新項(xiàng)目，為老舊高層樓宇更新作出了有益探索,。
重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)介紹,，針對(duì)管理體制機(jī)制難點(diǎn)，重慶市相關(guān)部門按照“包容審慎,、底線管控”原則,，構(gòu)建了以《重慶市城市更新管理辦法》為統(tǒng)領(lǐng)的“1+2+N”政策技術(shù)體系，為城市更新土地,、規(guī)劃,、產(chǎn)權(quán)、審批,、消防等提供政策支撐,，并大膽探索消防設(shè)計(jì)審查告知承諾制、明確臨街住宅如何改商業(yè)等,，有效解決了城市更新中消防審查,、產(chǎn)業(yè)注入等難題。
重慶市渝中區(qū)大井巷社區(qū)地處繁華的解放碑商圈旁,。社區(qū)黨委副書記鐘緯告訴記者,，2022年老舊小區(qū)改造時(shí)，居民想將一樓住宅改為商鋪的愿望強(qiáng)烈,。得益于住宅改商業(yè)政策創(chuàng)新,，現(xiàn)在社區(qū)新增特色餐飲門店20多家，一處閑置多年的辦公用房已改造成火鍋店,，帶來(lái)了人氣又增加了居民收入,。
截至目前，重慶實(shí)施城市更新試點(diǎn)示范項(xiàng)目295個(gè),，總投資約3682億元,，成為促投資、穩(wěn)增長(zhǎng),、穩(wěn)就業(yè)的重要支撐之一,。
（《瞭望》2025年第5-6期 ）
責(zé)任編輯：譚周
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